JAWA TENGAH — Laporan DXS-FERI yang dirilis pekan ini mencatat total penjualan properti baru hanya mencapai 26.100 unit pada enam bulan pertama tahun ini. Angka tersebut anjlok 62% dibandingkan semester II-2025, dan turun 12% secara tahunan. Tingkat serapan pasar pun menyempit drastis ke kisaran 20-30%, sekitar 30 poin persentase lebih rendah dari periode sebelumnya.
Biaya pinjaman menjadi biang keladi utama. Suku bunga kredit properti saat ini berada di kisaran 12-14% per tahun untuk pinjaman baru. Lebih parah lagi, banyak pinjaman dengan suku bunga mengambang telah merangkak naik menjadi 15-16% per tahun, membuat beban cicilan bulanan membengkak.
"Biaya modal yang tinggi membuat pembeli dan investor mengambil sikap wait and see," tulis DXS-FERI dalam laporannya. Alhasil, likuiditas pasar menguap dan transaksi hanya terjadi di proyek-proyek dengan lokasi premium serta dokumen hukum yang lengkap.
Meski transaksi merosot, harga jual di pasar primer justru bergerak sebaliknya. Apartemen di wilayah Utara dan Selatan mencatat kenaikan 10-15% secara tahunan. Di wilayah Tengah dan Barat, laju kenaikan lebih moderat di kisaran 5-7%. Rumah tapak, vila, dan tanah kosong juga naik, meski dengan kecepatan lebih lambat.
Alih-alih memangkas harga jual, pengembang properti justru mengandalkan program insentif. Skema yang ditawarkan meliputi diskon, subsidi suku bunga, perpanjangan masa pembayaran, hingga pengurangan harga secara teknis. Menurut DXS-FERI, strategi ini merupakan penyesuaian pasar menuju keseimbangan, bukan awal dari penurunan harga secara luas.
Setidaknya ada tiga faktor yang membuat harga jual tetap kokoh. Pertama, biaya pengembangan proyek yang terus meningkat. Kedua, ketersediaan lahan di kota-kota besar yang semakin terbatas. Ketiga, pasokan properti baru yang didominasi segmen menengah ke atas.
Dalam enam bulan pertama tahun ini, sebanyak 37.300 unit produk baru diluncurkan ke pasar. Jumlah ini naik 16% secara tahunan, tetapi anjlok 44% dibandingkan paruh kedua 2025. Struktur pasokan yang menguntungkan proyek berkualitas tinggi membuat harga tidak mudah turun meski permintaan lesu.
Laporan DXS-FERI juga menangkap perubahan perilaku pembeli. Alih-alih mengejar kenaikan harga jangka pendek, modal kini lebih selektif dan mengalir ke proyek dengan status hukum jelas, lokasi strategis, serta pengembang bereputasi baik.
Fase perkembangan yang lebih selektif ini diprediksi akan terus berlanjut. "Paradoks penurunan transaksi tetapi tidak turunnya harga kemungkinan akan bertahan dalam waktu dekat," demikian kesimpulan DXS-FERI. Pasar akan semakin terpolarisasi: likuiditas terkonsentrasi pada proyek unggulan, sementara produk spekulatif akan kesulitan mencari pembeli.